Logements classés F et G : la mise en location bientôt interdite !

Entre considérations écologiques et soucis d’insalubrité, la législation connaît d’importants durcissements concernant la mise en location de logements. Qui est concerné ? Comment rénover son logement ? Gefradis vous dit tout.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Passoires thermiques et salubrité

Le diagnostic d’un bien immobilier prend en compte de nombreux points, tous relatifs aux performances et à la salubrité du logement.

Plus qu’une simple estimation de la consommation, il s’agit de définir si l’habitation est saine, tant pour ses occupants que pour la planète. Par exemple, un système de chauffage « propre » émettra moins de gaz à effets de serre. Une bonne isolation permettra de faire des économies. Une bonne ventilation évitera la prolifération de moisissures. Autant de point à prendre en compte, donc, dans le Diagnostic de Performance Énergétique revu et durci en 2021.

Le diagnostic ne prenait auparavant en compte que la consommation en se basant sur les factures des précédents occupants. Hélas, cette donnée était soumise à de fortes variations selon les habitudes du foyer. Aussi, il est apparu nécessaire d’ajouter la notion d’émission de gaz à effet de serre et de rendre ce diagnostic valable moins longtemps. Ainsi, à la vente ou à la location d’un bien, le DPE devra avoir été établi par un diagnostiqueur professionnel il y a moins de 10 ans.

A quoi correspondent les lettres du DPE ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique s’est complexifié ces deux dernières années. La note attribuée, de A à G, correspond désormais à deux données distinctes : la consommation en énergie primaire (en kWh par mètre carré par an) et l’émission de gaz à effet de serre (en kg de CO2eq par mètre carré par an).

Un logement est classé G s’il consomme plus de 420kWh/m²/an et/ou plus de 100kgCo2eq/m²/an.

Le logement classé F consomme quant à lui entre 330 et 420kWh/m²/an et/ou plus de 70kgCo2eq/m²/an.

Dans le cas où les deux données ne correspondent pas à la même classe, c’est la moins bonne des deux qui décide de la note finale. Une courbe comparative publiée par le gouvernement permet de mieux comprendre le fonctionnement en double seuil.

Avec la refonte du DPE, une grande partie des logements autrefois classés E vont passer ou sont passés en classe F. Cela concerne au moins 10 % des résidences.

Ce que va changer la loi Climat et Résilience

La Loi Climat et Résilience existe depuis 2021. Elle a pour but de repérer les logements à consommation énergétique élevée et s’intéresse particulièrement à trois défauts : l’insuffisance d’isolation, l’absence de ventilation et la vétusté des équipements.

Selon les chiffres du gouvernement, cela concernerait plus de 7 millions de logements en France, dont plus d’un million sur le marché de la location. Les zones les plus touchées sont les régions rurales. Entrent aussi souvent dans les critères les maisons construites avant 1948.

Ce que prévoit la loi dans un premier temps est de rendre interdits à la location les logements concernés.

Le calendrier d’application des nouvelles réglementations

Ce qui a déjà changé

En 2022, la Loi Climat et Résilience a déjà été le socle de deux évolutions majeures de la réglementation.

Depuis le 1er janvier 2022, il est obligatoire sur les annonces immobilières de spécifier une fourchette de dépenses énergétiques du logement.

Depuis le mois d’août 2022, il est interdit pour les bailleurs d’augmenter les loyers de leur logement si ces derniers sont classés F ou G au DPE.

De nouveaux bouleversements sont à prévoir à plus ou moins court terme.

Ce qui va changer dans les prochaines années

C’est en 2023 que verra le jour la notion de « seuil d’indécence ». Cette première étape consiste à estampiller « indécent » tout logement dont la consommation dépasse les 450kW/h d’énergie finale.

Elle n’est pas basée à proprement parler sur le DPE, puisque ce dernier donne une consommation en énergie primaire. Il faut distinguer cette donnée de la consommation en énergie finale. La deuxième notion prend en compte la totalité des énergies qui ont été nécessaires à l’approvisionnement du logement en énergie.

Les logements considérés « indécents » seront donc interdits à la location dès 2023.

Dès 2025, les logements de classe G seront interdits à la location. Cela s’étendra à la classe F en 2028.

En 2034 pourraient être considérés comme dépassant le « seuil d’indécence » les classes E. C’est la catégorie de logements la plus répandue en France !

Propriétaire non-bailleur : faut-il s’inquiéter ?

Si les restrictions ne concernent pour le moment que les propriétaires bailleurs, qui mettent donc leur bien en location, elle pourrait rapidement s’étendre aux propriétaires de manière générale.

En effet, le but est de réduire drastiquement la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre, et tous les foyers sont concernés ! Comment cela pourrait-il se traduire ? Par l’interdiction de vendre un bien considéré comme passoire énergétique, notamment.

Si vous êtes propriétaires de votre résidence principale, voyez cela comme une opportunité. En choisissant de revoir votre logement en termes de système de chauffage et d’isolation, ce sont de belles économies que vous pourrez faire chaque mois. Le coût des travaux pourra vite être compensé par la baisse de votre consommation, d’autant plus qu’il existe aujourd’hui de nombreuses aides de l’état.

Pensez également à la revente de votre logement. Un bien rénové sur le plan énergétique se vend bien plus cher qu’une passoire thermique.

Comment remettre son logement en règle ?

Nécessité d’appliquer les nouvelles normes

Il n’est évidemment pas envisageable de passer outre les réglementations. Il ne sera de toute façon pas possible de mettre votre bien en location si vous ne les respectez pas.

Les propriétaires qui auraient essayé de contourner la loi en faisant dresser un DPE non représentatif des performances réelles du logement s’exposent à de lourdes sanctions. Le diagnostiqueur et le mandataire peuvent d’ailleurs tous deux être poursuivis.

En cas de constatation par un locataire d’une différence avérée entre le DPE et l’état du logement et de ses installations, il est possible de demander au bailleur des dommages et intérêts, une réduction de loyer et une obligation de rénovation des installations énergivores ou de l’isolation du logement.

Que rénover dans son logement pour le mettre aux normes ?

Trois principaux éléments sont nécessaires pour améliorer votre DPE : l’isolation, le système de chauffage et la ventilation.

Le chantier le plus important et le plus coûteux sera celui de l’installation d’un nouveau système de chauffage. Il est toutefois possible de s’en passer en améliorant les deux autres points à moindre coût.

L’isolation ne concerne pas uniquement les murs et combles ! Souvent, les ouvrants sont les premiers facteurs de déperdition de chaleur. Absence de double vitrage, mauvais recouvrement ou joints défaillants... Vous pouvez vérifier ces points vous-même en suivant le tutoriel Gefradis sur la vérification du recouvrement de ses ouvrants.

Concernant la ventilation, il est généralement recommandé d’installer une VMC (Ventilation  Mécanique Contrôlée), mais cela peut s’avérer compliqué selon les types de logement. Une fois de plus, pensez à la ventilation intégrée à vos portes et fenêtres.

Quel budget consacrer à la rénovation de son logement ?

On estime l’enveloppe budgétaire d’un chantier complet de rénovation énergétique de 25 000 € pour un appartement à 46 000 € pour une maison.

Toutefois, pour favoriser la transition énergétique des logements français, l’État a mis en place de nombreuses aides.

Le Certificat d’Économies d’Énergie apporte des aides qualifiées de « coups de pouce » pour plus de 50 opérations de rénovation différentes. Il est possible de bénéficier en complément du dispositif Ma Prime Rénov’ sans condition de ressources. Est alors attribué un montant forfaitaire pour une intervention isolée ou pour un chantier complet. Le dispositif existe en version « Sérénité » pour les ménages modestes ou « Copro » pour les habitats collectifs.

Il est également possible de bénéficier d’un éco-prêt à taux zéro, surnommé EcoPTZ, sur 20 ans maximum. Aussi, la TVA est réduite pour les travaux de rénovation énergétique à 5,5 %.

Enfin, renseignez-vous auprès de votre mairie. Des aides locales sont parfois disponibles et cumulables avec les aides de l’État.